19.01.2018
Kullanıcı Adı:   Şifre:   Beni Hatırla

Yeni Üye  |  Şifremi Unuttum

Yazarlar - KAYHAN TANER ÖZEN
TAHSİSLİ ARAZİLERİN GELECEĞİ
 
Ülkemiz yakın zamana kadar bütçe fazla verirken şimdi açık vermektedir. 
 
Son yıllarda devlet özellikle eğitim ve sağlıkta özel sektörü teşvik ederek yapması gereken önemli bir harcama kaleminden kurtulmayı tercih etmiştir. 
 
Şimdi arabuluculuk kurumu ile adalet giderlerinde, özel güvenlik şirketleri vasıtasıyla da emniyet giderlerinde tasarrufta bulunmaya çalışmaktadır. 
 
Fakat bütün bu çabalara rağmen bütçe gelirleri harcamalara yetmemektedir. 
 
Devlet harcamalarında tasarruf da yapılamamaktadır. 
 
Çözüm olarak ya borçlanılacak ya da mevcut varlıklar satılacaktır.
 
Devletin içerde borçlanma talebi ise geçmiş dönemlerde olduğu gibi faizi ve enflasyonu artırmaktadır. Dolayısıyla pek istenilen bir yöntem değildir.
 
Geriye içerdeki gelirleri artırmak kalmaktadır. 
 
Bunun yöntemi de vergileri artırmak ve devlete ait mevcut değerleri satmaktır. 
 
Türkiye’de vergilerin büyük kısmı KDV, ÖTV gibi dolaylı vergilerdir ve hane halkının vergi yükü zaten yüksektir. 
 
Yapılacak vergi artışı potansiyeli kısıtlıdır ve vergi artışları seçmenden tepki çekmektedir.
 
Özelleştirme ya da varlıkların satışı ekonomi yönetimi için en müsait yol olarak ortaya çıkmaktadır.
 
Satılacak varlıklardan biri de tahsisli turizm arazileridir. 
 
1982 tarihli Turizmi Teşvik Kanunu ile turizm merkezlerindeki kamu arazileri 49 yıllığına yatırımcılara tahsis edilmişlerdir. 
 
Bu arazilerin yaklaşık %60’ı Antalya’dadır. Tahsisli arazilerin yaklaşık %75’i Orman arazileri, kalanı Hazine arazileridir. %80’inde
konaklama tesisi inşa edilmiş olup üzerlerinde 200.000’e yaklaşan yatak kapasitesi vardır. 
 
Önemli kısmı Sorgun, Belek, Lara, Beldibi, Göynük, Kemer, Çamyuva, Tekirova, Fethiye gibi getirisi yüksek yerlerdedir.
 
Seksenli yılların sonunda, Antalya bölgesinde bir turizm projesinin finansman modeli hazırlandığında tesis arsasının bedeli toplam sabit yatırımın %10-20 arasında belirlenmekteydi.
 
Yapılacak üst yapı yatırımına göre arazi bedeli düşüktü. 
 
Fakat bugün aynı bölgede tesis arsasının değeri tesisin inşa maliyeti ile başa baş hale gelmiş gözükmektedir. 
 
Bugünün maliyetleri ile 5 yıldızlı delüks bir otelde yatak başı maliyet 185.000 TL’yi bulmaktadır. 
 
Bin yataklı bir H5 otel yaklaşık 40 Milyon € maliyetle inşa edilebilecekken sahildeki arsasına mülkü satanlar yine 40 Milyon €, yerine göre fazlasını da isteyebilmektedirler. 
 
Bu durumda kamunun mülkü olan bu tahsisli arazilerin bedelini yatak başı inşa maliyetleri ile birebir olacağı varsayımı ile hesaplarsak 8 Milyar € ya da 36 Milyar TL gibi bir rakama ulaşırız.
 
Ekonomi yönetimi de bu tür hesapları muhakkak yapıyordur.
 
Tahsisli arazilerin değerlendirilmesinde satış ya da tahsis süresinin uzatılması yöntemleri düşünülmektedir. 
 
İki yöntem de birtakım sıkıntılar içermektedir. 
 
Satış konusunda birinci sıkıntı orman arazilerinin satılamayacak olmasından kaynaklanmaktadır ki hükümet çözebilir. 
 
İkinci sıkıntı ise tahsisi alanların yaklaşık 20 yıllık bir sürelerinin daha olmasıdır. 
 
İşletme sürelerinin sonunda tesisler hurda haline gelecektir. 
 
İhaleyi alan aslında sadece araziyi alacaktır. 
 
Belki biraz da alt yapı yatırımından kurtulacaktır. 
 
İhaleyle satış zorunlu olacağına göre ihale bedeli nasıl belirlenecektir. 
 
Arazi üzerindeki mevcut yatırımcısı dışında satın alanlar elbette hak edilmiş mevcut işletme süresini hesaba katacaklardır. 
 
Mevcut tesisin işletmecileri de ihalede mümkün olan en düşük fiyatı oluşturmaya çalışacaklardır. 
 
Sonuçta araziler piyasa değerlerinin altında (muhtemelen 1/3’ü) bir fiyatla satılabilecektir.
 
Devletin satış hasılatı 10 Milyar TL’yi geçmeyecektir.
 
Tahsislerin uzatılması formülü ise daha karmaşıktır. 
 
Yeni kiralamalar öncelikle mevcut kalan sürelerin üzerine ekleme yapılacaktır. 
 
Mevcut verilmiş kiralama süreleri yine sözleşmelerdeki gibi cironun binde 6’sı ya da karın %2 si şeklinde devam edecektir. 
 
Hazinenin bugün gelir elde edebilmesi için kiralama bedelini peşin alacak şekilde ihale yapması gerekecektir. 
 
Kira bedeli elbette satış bedelinden düşük olacaktır. 
 
Mevcut kiracı ihaleyi alırsa bir 49 yıl daha önünü görecek, ona göre tesisine yatırım yapacak ve kirasını ödeyecektir. 
 
Yeni kiralayan yatırımcı ise 20-25 yıl sonra eline geçecek bir arazi için peşin ödeme yapacaktır. Paranın zaman maliyeti ele alındığında bu bedeller düşük olacaktır. 
 
Kiranın uzatılmasına talebin ancak mevcut işletmecilerden geleceği açıktır. En iyi tahminle hazinenin ihale hasılatı 3-5 Milyar TL arasında olacaktır.
 
Turizm sektörünün geleceği açısından satış yapılması daha uygundur. 
 
Tahsis yapıldığında devir ancak mevcut şirketin hisse devri ile olmaktadır. 
 
Teminat olarak tesisleri kullanma sıkıntıları vardır. 
 
Satış yöntemi benimsenirse yüzlerce tesisin mülk sahibi özel sektör olacaktır ve tesisler üzerinde istedikleri tasarrufları kurabileceklerdir. 
 
Sermaye piyasası için halka arzlar gündeme gelebilecektir. 
 
Böylece turizm gelirlerinden bu tesislerin hisselerini alan küçük yatırımcılar da faydalanabilecektir. 
 

09-01-2018 12:00

(Paylaşmak için önce 'Beğen'i tıklayınız.)
 
 
Kullanıcı Yorumları
Bu habere henüz yorum yapılmamıştır.

Yazıya Yorum Gönder
Başlık:
 
İsim yada Rumuz:
 
E-Posta:
     
Yorum:
 
Diğer Haberler
Yorumlar

ucuz uçak bileti plusFLY.com'dan alınır.