18.08.2017
Kullanıcı Adı:   Şifre:   Beni Hatırla

Yeni Üye  |  Şifremi Unuttum

Haber Ara




Yazarlar
MEHMET HAN ERGÜVEN

Gezinomi Tatil Otelleri





Otel bulmanın en kolay yolu
Yazarlar - YILGÖR YASİN DEMİRTAŞ
6 Yorum | Yorumlar
MARMARİS'TE BU YIL İKİNCİ FACİA

 

Turizm bu kadar kötü diye eleştirip yorumlar yaparken hiç dönüp de kendimize bakamıyoruz.
 
Bu yıl Marmaris ikinci darbeyi  gördü. İlk hotel dolandırıcılıktan, ikinci otel de mahkeme kararıyle yolcuları kapıda kaldı. Her iki otel de kira işletmeleri….
 
İlk otel gerçek bir 4 yıldız ve temiz,  bakımlı, denize yakın, yeri güzel , satış sıkıntısı olamayacak bir işletmeydi.  
 
Yurtdışı gayet güzel pazarlanırdı. Ancak yurtdışına hiç pazarlanmamış, hep iç pazarda yerliye pazarlanmış.
 
Demek ki kiracıları işi bilmeyenler diyebiliriz.  
 
Bir otel böylesine turistik bir yerde sadece yurtiçine pazarlanabilir mi?
 
Pazarlanıyorsa art niyet görünüyor demektir. Yani baştan belliydi.
 
Diğer otel yine hemen çaprazında 5 yıldız yılların marka olmuş bir tesisidir.
 
İçmelerin en güzel plajına sahip.
 
Odalarının hemen hemen % 65’i deniz görmektedir.  
 
Bu oteli yıllardır Öger tur, sonra Joy hotels işletti.
 
Ardından Joy grubu çekilince mal sahipleri satışa çıkardı ve Bir katar şeyhi satın aldı.
 
Katar şeyhi bu otele epey para harcadı. 2 yıl işletmeye açmadı.
 
Biraz da zevkine aldı, zaten çok zengin olan şeyh para kazanma amaçlı düşünmedi.
 
Ardından bu bölgede 2 otel kiralık olarak işleten eski  bir acente bölge yöneticisi, bu otele talip oldu ve yüksek bir bedel ile kiraladı.
 
Bedel yüksek olunca, altından kalkamayıp otele yatırım yaptım misali kira ödememek için bir formul bulmaya çalıştı.
 
Katar şeyhi ile bu noktada husumet doğdu.
 
Şeyh oteli boşaltmalarını istedi, işletmeci de karşı dava açtı.
 
Genelde klasik kiracıların açtığı dava olan yatırım yaptım, kira ödeyemem ve çıkamam misali…
 
Bu sayede fazladan 1,5 yıl daha oteli işletebildi.
 
Ama Katar şeyhinin hiç şakası yoktu tabi. Avukatlarıyle, tüm gücüyle davalara ağırlık verdi ve kazandı. Karar tam da sezon ortasına denk gelince, şeyh dinlemedi, gidin oteli teslim alın, müşterisini de, personelini dışarı atın dedi. Gereğini yaptı.
 
Peki biz olsaydık ne yapardık diye sormak istiyorum ama başka bir hata var.
 
Günümüzde asıl hata sahibi maalesef mal sahipleri. Otellerini neden kiraya vermek istiyorlar? Pazarlayamadıkları için, işletemedikleri için. Eski turizm yıllarında da biraz kazanabiliyorlardı. Ama artık eski kazançlar yok. Malsahipleri şimdi son 10 yıldır kazanamadıkları ya da 10 yıl önce kazandıkları parayı istiyorlar. Yani kiracının tüm riskleri alarak kendisine çalışmasını istiyorlar. Mal sahiplerinin hiçbir riski yok. Personel, sgk vergi, tedarik, stopaj, ecrimisil ve sektör riskleri kiracının olacak. Kazanamadıkları parayı istedikleri gibi sonuç hüsran.
 
Mal sahipleri, kendilerine çalışacak kişiler arıyor. Riskten uzaklaşıp kenara çekilip, ortada kiracı tüm riskleri alacak ve piyasa ile adeta savaşacak.
 
Halbuki nasıl kira belirlenir? Bir otel son 5 yılda yaptığı ciro ortalaması alınır. Giderleri incelenir. Örneğin % 30 kazanç oranı varsa, % 20 oranında kira belirlenip,  verilir. % 10’luk kısım risk payıdır.
 
Mal sahipleri artık 3 yıl peşin ve teminat mektubu gibi bu yüksek kiraların üstüne istedikleri şartlar, öyle otel kiralanacak gibi değil. Kiracının üstüne bu kadar da yüklenilmez. Teminat mektubu maliyeti de üstüne biniyor. Kira stopajını hesaplayın. Plajı varsa ecrimisil hesaplayın. Günümüz turizm şartları.  Mal sahibi şartları biraz daha iyileştirmeli. Bu kadar ağır şartlar maalesef kiracı kaçırtır, insanı da dolandırıcı yapar. Örneğin; 500000 TL kiranın stopajı 125000 TL'dir.
 
Yıpranma payını üstüne ekleyip yıllık % 10 pay ayırmalı, Bu da % 50 oranında karşılıklı olmalı. Otel yıllık % 5 yıpranır. Bir otelin hem kalitesini, hem yıldızını, hem de fiyatlarını koruyabilmesi için yıllık % 5 mutlaka bakım yapılmalı.
 
Artık kiracılar değil, en büyük uyanıklar malsahipleri diyebiliriz.  Hele antalyada, sırf işi otel yapıp, elinde onlarca oteli olup her yıl kiraya vererek kiracı batıran mal sahipleri var.
 
Benim tavsiyem, herkesten mal kiralanmaz.  Neden bu oteli kiraya çıkarıyorlar, Asıl sorun nerede?  Nasıl bir aile? Nasıl bir şirket?  Kiracıyı araştırdıkları gibi malsahiplerini de araştırmalılar.
 
Sözleşmeler malsahibini koruması gerektiği gibi kiracıyı da korumalı. Teminat  sorunu da tek bir madde ile çözülebilir. Ödeme yapılmadığı an tasfiye kayıtsız şartsız yapılır. Bu kadar basit.
 
Karşılıklı güven ortamı olmalı. Teminat ve peşinatlarla hiçbir şey çözülmez. İnanın, 1 ya da 3 yıllık peşin verseler bile hatta teminat mektubu da verilse, eğer kiracı zarar ediyorsa, sonuçta mutlaka zararını çıkartmak için uğraşır.
 
3 yıllık peşin örneğini veriyorum, çünkü en fazla olanını söylüyorum, Kimse 3 yıllık peşin veremez. 1 yıllık normaldir. Ama diyelim ki 3 yıllık peşin verdiniz. Teminat mektubu da verdiniz. Bu 3 yıl içinde zarar ettiniz. Teminat mektubu da sürelidir. Her yıl yenilenir. 3 yıl dolduktan sonra daha kira süresi varsa,  zarar eden kiracı o yıl harekete geçer. Kira ödemez. Yatırım yaptım diye faturalar öne koyar. Mahkeme başlar. Teminat mektubu yenilemez.  Amaç zararını çıkartana kadar. Zarar karşılandı mı, mahkeme sonucuna göre ya otel boşaltılır, ya da duruma bakılır.
 
Ama baştan karşılıklı güven olduğunda, ve kiracının da kazanması sağlandığında, herkes uzun süreli mutlu olur. Kiracı da kazanmalı, kazansın ki uzun ömürlü olsun. Riskler paylaşılmalı. Malsahibi kendisini kiracı gibi düşünüp empati yapmalı. Malsahipleri bankacı mı acaba bu kadar sert hareket ediyor. Bankalar bile verdikleri krediyi kurtarabilmek için bazen borçluyu hayatta tutmaya çalışıyor. 2 yıl önceki kur ile bugün döviz kuru bir mi? Hep döviz üzerinden anlaşmalar yapılıyor, peki satış rakamları da döviz yükseldiği gibi yükselebiliyor mu? Yıllık maliyetler devamlı artıyor. Tefe ve Tüfe en az % 10 artıyor. Hiç artmasa asgari ücret yıllık en az % 10 artar. 2 yıldır asgari ücret % 40 arttı.
 
Malsahipleri bunları görmek mi istemiyor? Bu yıl her bölgede turizm iyiye giderken, marmariste satışlar düştü.  Sonuçları marmarise yansıyor.
 
Asıl kaybedenler malsahipleridir. Yatırımcı düşünenler daima kazanır. Bir önceki yazımda belirttiğim gibi…
 
Mal sahibi misiniz yoksa Yatırımcı mı?

30-07-2017 10:44

(Paylaşmak için önce 'Beğen'i tıklayınız.)
 
 
Kullanıcı Yorumları Tümünü Göster
DeryaKadıoğlu
06-08-2017 11:52
Tebrikler Yılgör bey
Politik sebeplere bağlamamak lazım. Bir otel yaptığınızda eğer işletmeyi bilmiyorsanız en büyük turizm teröristi sizsiniz demektir. Otel sahipleri kendi malını sanki deluxe otelzannediyorlar. Millet kapıda sıraya girmiş bekliyorlar. Ama öyle değil. İşletebilse kiraya mı verir.
İşletmeci-kiracı
05-08-2017 15:14
Tebrik
Yılgör bey gerçekten de çok iyi anlatmışsınız. Özellikle turizmde son 5 yıldır kiracılar olarak çıkmazın içindeyiz. Malsahipleri gerçekten de burunlarından kıl aldırmıyor. Oturdukları yerden bizi kullanarak para kazanma peşindeler. Olan bizlere oluyor. İnanın bazen olmadık şeyler düşünmüyor değiliz. Beceriksiz malsahiplerinin maskotu olduk. Ülke politikası demek istiyorum ama ülkemiz de önemli elbet. Kira fiyatı nasıl belirlenir risk payı nedir sektör sıkıntıda olduğu zaman kira fiyatlarında indirim yapalım mı hiç kale bile almıyorlar.
ErsinKaraman
05-08-2017 00:41
Kiracı
Biz de kiracıyız. Zarar yazıyoruz. Nasıl kurtaracağımızı da düşünüyoruz. Otel eski. Dökülüyor. Mal sahibinin umurunda değil. Aldığı oaraya bakıyor ama bu yıl kirayı ödemeyeceğiz. Teminat da vermeyeceğiz. Koştursun peşimizde. Otelinin eskiliğini malsahibi düşünmüyorsa ben niya düşüneyim. Artık günümüz turizminde para kazanmak çok zor. Hele otel kira ise imkansuz gibi. Maldahiplerinin kendileri zaten kazanamıyor. Bırakalım zarar etsinler. Debelenip dursunlar. Aslında kiracı ve otel sahibi ilişkisini çok iyi irdelemek lazım. Devletin madaya yatırması lazım. Kanunlaştırması lazım. Yazar arkadaşımız gibi kaç kişi çıkıp bunları cesaretle gündeme getirebilir?
ErcanB
02-08-2017 14:51
Kiracı - Otel sahibi ilişkilerini dile getirmek zor, güzel bir özet
Gerçekten de kiracılar ile otel sahipleri ilişkilerini dile getirmek zor. Otel sahipleri otellerinin yıpranmalarını da kiracılara yüklemeye çalışıyor. O kadar kazanamadıkları parayı isterler. Çek senet teminat alırlar. adamı kilitlerler. Otel eskiyince de kiracıya kızarlar. Bir kere 10 yıl kiracı olan ya da 15 yıl gibi süre kiracılara bakınız, otel bakım yapılsa da bir kere demode oluyor. Zaman değişiyor. Mutlaka güncellemek lazım. Tekonojik ve günümüz modasına göre uydurmak lazım. Hilton ve Sheraton dahi 20 yıl sonra eğer otel sahipleri yenilemeye biz karışmayız derse markayı bozmamak için çekiliyorlar. Evinizi dahi kiraya verseniz, 20 yıl sonra o ev yenileme istemez mi, komple kiracıya mı yenileteceksiniz?
ErsinKaraman
30-07-2017 23:01
turizmin bugünkü durumunun özeti bu
Gerçekten de turizmin bugünkü durumunun özeti bu aslında. Parası olan turizme giriyor ama işbilene teslim etmiyor. Etse de kullanmaya çalışıyor. Güvenmiyor. Kiraya mı veriyor yoksa saf mı arıyorlar. Kiracılarda da elbette sıkıntılı olanlar var. Bir kere yüksek kiraları kabul edenlerden de korkmak gerekir. Ne yapacaklar. Ne niyetteler? otelin adını bozup farklı bir işletmeye doğru mu gidecekler yoksa dolandırıcılık mı yapacaklar. Gerçek iş bilenler bulunmalı. Gerçekten kendi işini yapıp açgözlü olmadan işini idame ettirmek isteyenler bulunmalı
Yazıya Yorum Gönder
Başlık:
 
İsim yada Rumuz:
 
E-Posta:
     
Yorum:
 
Diğer Haberler
Yorumlar

ucuz uçak bileti plusFLY.com'dan alınır.